Dobra vijest za mlade obitelji: Stigle nove tablice, lakše do povrata PDV-a za prvu nekretninu
Ekonomski institut iz Zagreba ovih dana objavio je novu tablicu cijena za 2026. godinu i uvelike ispravio prošlogodišnju nepravdu kada je, po njihovu izračunu, prosječna cijena stana u Kaštelima bila samo 1.963 eura po kvadratu, što je bilo daleko ispod stvarnih tržišnih cijena i jeftinije čak i od Podbablja, Dicma ili Zmijavaca. Tada smo upozorili da će zbog toga kupci prvog stana u Kaštelima biti zakinuti za povrat PDV-a jer novogradnja na tržištu počinje od 3.500 eura po kvadratu.
U novoj tablici prosječna cijena stana u Kaštelima porasla je na 2.610 eura. To je skok od čak 647 eura ili 33 posto u odnosu na prošlu godinu. S novom prosječnom cijenom, maksimalni prag za ostvarivanje povrata poreza sada iznosi 3.915 eura po kvadratu bez PDV-a, odnosno gotovo 4.900 eura s uračunatim PDV-om, što je dovoljno i za najskuplje nekretnine.
Institut promijenio metodologiju
Ekonomski institut odustao je od dosadašnjeg modela koji se, kao što smo i upozoravali, pokazao lošim. Po starom sustavu, tamo gdje je bilo dovoljno transkacija uzimala se prosječna cijena, bez obzira je li riječ o starim ili novim nekretninama i u kakvom su stanju, dok se za mjesta bez dovoljno transakcija koristio županijski prosjek, što je dovodilo do apsurdnih situacija poput one da je stan u Kaštelima na papiru bio jeftiniji nego u Zmijavcima ili Zagvozdu.
Novi model koristi demografske, ekonomske i prostorne podatke te metode strojnog učenja za procjenu cijena u svakoj pojedinoj općini. Rezultat su diferencirane i realnije cijene, a nelogičnosti na koje smo prošle godine upozoravali sada su uglavnom ispravljene.
Kako sada stoje Kaštela u odnosu na okolne gradove?
Prošlogodišnji apsurd u kojem su Kaštela bila jeftinija od Zagvozda i Dicma sada je ispravljen. Evo usporedbe novih i starih cijena (cijene su bez PDV-a):
- Split: 3.738 €/m² (maks. 5.607 €) – prije 3.462 €/m²
- Omiš: 2.995 €/m² (maks. 4.493 €)
- Kaštela: 2.610 €/m² (maks. 3.915 €) – prije 1.963 €/m²
- Trogir: 2.575 €/m² (maks. 3.863 €) – prije 2.359 €/m²
- Solin: 2.406 €/m² (maks. 3.609 €) – prije 2.464 €/m²
- Podstrana: 2.786 €/m² (maks. 4.179 €)
- Klis: 2.151 €/m² (maks. 3.227 €) – prije 2.436 €/m²
- Dugi Rat: 2.403 €/m² (maks. 3.605 €)
- Dugopolje: 1.907 €/m² (maks. 2.861 €)
- Sinj: 1.524 €/m² (maks. 2.286 €)
Zanimljivo je i da je Solin prema novoj tablici pojeftinio u odnosu na prošlu godinu (s 2.464 na 2.406 eura), dok je Klis zabilježio pad s 2.436 na 2.151 eura, što sugerira da su prošlogodišnje cijene za te gradove bile previsoke upravo zbog primjene županijskog prosjeka, a novi model ih je korigirao.
A Zagvozd? Sada je na 1.250 eura, Zmijavci na 1.194, a Dicmo na 1.455 eura. Dakle, znatno ispod Kaštela.
Što to konkretno znači za kupce prvog stana?
Mlada obitelj koja u Kaštelima kupuje novi stan od 70 kvadrata po cijeni od 3.800 eura po kvadratu s PDV-om plaća ukupno 266.000 eura. Bez PDV-a cijena kvadrata iznosi 3.040 eura, što je ispod novog maksimalnog praga od 3.915 eura pa mogu podnijeti zahtjev za povrat. Prošle godine ista ta kupnja ne bi prošla jer je prag bio samo 2.945 eura.
Obračun povrata PDV-a radi se prema prosječnoj cijeni od 2.610 eura (jer je stvarna cijena viša od prosječne), ali mlada obitelj i dalje dobiva značajan iznos natrag.
Cijene za ostatak Splitsko-dalmatinske županije
Za čitatelje iz ostatka županije, evo pregleda odabranih cijena:
Obala i otoci:
- Bol: 3.072 €/m² (maks. 4.608 €)
- Hvar: 2.605 €/m² (maks. 3.908 €)
- Makarska: 2.574 €/m² (maks. 3.861 €)
- Supetar: 2.432 €/m² (maks. 3.648 €)
- Vis: 2.499 €/m² (maks. 3.749 €)
- Baška Voda: 2.276 €/m² (maks. 3.414 €)
Zagora:
- Sinj: 1.524 €/m² (maks. 2.286 €)
- Imotski: 1.356 €/m² (maks. 2.034 €)
- Trilj: 1.298 €/m² (maks. 1.947 €)
- Vrgorac: 1.444 €/m² (maks. 2.166 €)
- Vrlika: 1.022 €/m² (maks. 1.533 €)
Podsjetnik: Uvjeti za povrat poreza
Pravo na povrat imaju svi hrvatski državljani mlađi od 45 godina koji kupuju prvu nekretninu. Ugovor mora biti sklopljen nakon 1. siječnja 2025. godine, a zahtjev se podnosi APN-u u roku od 24 mjeseca.
Kod novogradnje se vraća 50 posto PDV-a, a kod rabljenih stanova cjelokupni porez na promet nekretninama od tri posto. Cijena bez PDV-a ne smije premašiti 150 posto lokalne prosječne cijene. Obavezna je prijava prebivališta i boravak u nekretnini najmanje pet godina.
Nove cijene primjenjuju se na ugovore sklopljene u 2026. Za ugovore iz 2025. vrijedi prošlogodišnja tablica. Kompletna tablica dostupna je na apn.hr.
Foto: Canva/Foto kreativa portal.hr/Ilustracija
